8 (391) 285-73-10

АДВОКАТЫ

Кузнецова Мария Александровна

Шинкоренко Ольга Сергеевна

Практика недвижимости

  • Регистрация прав на объекты недвижимости. Сопровождение сделок с объектами недвижимости
  • Оформление права собственности, аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
  • Ведение дел по земельным спорам, спорам о правах на недвижимое имущество в судах
  • Узаконивание самовольных построек
  • Снижение кадастровой стоимости земельных участков, объектов капитального строительства

Регистрация прав на объекты недвижимости.

Сопровождение сделок с объектами недвижимости

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

 

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законами.

Услуга по регистрации прав на объекты недвижимости, сопровождению сделок с объектами недвижимости включает в себя следующее:

 

- юридическая экспертиза документов, необходимых для совершения сделки, регистрации прав;

- получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на объект недвижимости, о зарегистрированных ограничениях и обременениях;

- проверка условий действительности сделки;

- подготовка документов для совершения сделки (договор, акт  приема-передачи, оферта и т.д.);

- сопровождение сделки у нотариуса (в случае нотариального удостоверения сделки);

- подача и получение документов в Росреестре (при наличии нотариальной доверенности).

Оформление права собственности, аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

В соответствии со ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

- решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

- договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

- договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

- договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

 

Земельные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду посредством проведения торгов в форме аукциона либо без проведения торгов.

 

Основания предоставления земельных участков в собственность, аренду без проведения торгов предусмотрены Земельным кодексом РФ, их перечень строго ограничен. Широко распространенными на практике являются следующие случаи предоставления земельных участков без проведения торгов:

- граждане, юридические лица, являются собственниками зданий и сооружений, которые расположены на земельных участках;

- земельные участки находятся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц.

 

Остальные случаи предоставления земельных участков без проведения торгов носят частный характер и, как правило, связаны с конкретными хозяйственными ситуациями.

Услуга по оформлению права собственности, права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности включает в себя следующее:

 

- правовая экспертиза наличия оснований для предоставления земельных участков с собственность, аренду без проведения торгов;

- подготовка и подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов, заявления о предоставлении земельного участка;

- юридическое сопровождение формирования земельного участка;

- правовая экспертиза договора купли-продажи, договора аренды земельного участка;

- оспаривание отказа в предоставлении земельного участка;

- подготовка и подача заявления о проведении аукциона по продаже земельного участка, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

- подготовка и подача заявки на участие в аукционе;

- юридическое сопровождение участия в аукционе;

- оспаривание результатов аукциона;

- представление интересов доверителя в органах государственной власти и местного самоуправления, суде.

Ведение дел по земельным спорам, спорам о правах на недвижимое имущество в судах

Земельные споры, споры о правах на недвижимое имущество являются одной из наиболее сложных категорий споров, рассматриваемых в судебном порядке в связи с их разнообразностью, отсутствием единой правоприменительной практики, сложностью правового института собственности и действующего законодательства в указанной сфере.

 

Основными категориями земельных споров, споров о правах на недвижимое имущество являются:

- споры по поводу нарушения правил предоставления земельных участков (например, споры по обжалованию отказа в предоставлении земельных участок без проведения торгов и др.);

- споры о границах земельного участка;

- споры о разделе земельного участка, объектов недвижимости между сособственниками;

- споры об определении порядка пользования земельным участком, иными объектами недвижимости;

- споры о признании права собственности,  права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, иные объекты недвижимости, на самовольную постройку;

- споры о признании недействительной сделки с земельным участком, иными объектами недвижимости;

- споры об устранении препятствий в пользовании земельным участком, иными объектами недвижимости, об истребовании земельного участка, иных объектов недвижимости из чужого незаконного владения;

- споры о наследовании земельных участков, иных объектов недвижимости;

- споры по обжалованию решения об изъятии земельного участка;

- споры по поводу досрочного прекращения договора аренды земельного участка, иных объектов недвижимости в связи с нарушением договорных обязательств арендатором;

- споры по поводу возмещения убытков, причиненных объектам недвижимости и др.

Услуга ведения дел по земельным спорам, спорам о правах на недвижимое имущество в судах включает в себя следующее:

 

- экспертиза документов доверителя, анализ возможности защиты прав доверителя в суде;

- анализ возможности досудебного урегулирования спора, заключения мирового соглашения;

- подготовка необходимого пакета документов для разрешения спора, в том числе получение заключений компетентных органов и организаций;

- подготовка заявления (искового заявления), отзыва на исковое заявление;

- представление интересов доверителя в органах государственной власти и местного самоуправления, суде, организациях.

Узаконивание самовольных построек

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Услуга по узакониванию самовольных построек включает в себя следующее:

 

- экспертиза документов доверителя, анализ возможности узаконивания самовольной постройки;

- подготовка необходимого пакета документов для обращения в суд, в том числе получение заключений компетентных органов и организаций;

- подготовка и подача в суд заявления о признании права собственности на самовольную постройку;

- представительство интересов доверителя в суде;

- подача и получение документов для регистрации самовольной постройки в Росреестре (при наличии нотариальной доверенности).

Снижение кадастровой стоимости земельных участков, объектов капитального строительства

Целью снижения кадастровой стоимости земельных участков, объектов капитального строительства является экономия денежных средств на оплату налогов, арендных платежей, выкупной стоимости объектов недвижимости.

 

Экономия происходит за счет:

- снижения налогооблагаемой базы по налогу на землю, налогу на имущество, которая рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- снижения арендных платежей, размер которых зависит от установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- снижение выкупной стоимости земельного участка и других объектов недвижимости, которая соответствует кадастровой стоимости объекта.

 

Зачастую кадастровая стоимость, установленная органами государственной власти, является явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем, встает вопрос о возможности ее уменьшения.

 

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости также происходит по причине неверного или неточного определения вида разрешенного использования объекта недвижимости, значительной разницы между кадастровой стоимостью и реальной рыночной стоимостью объекта.

 

В настоящий момент существует две возможности для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости: оспаривание кадастровой стоимости в административном и судебном порядке.

 

Административный порядок - кадастровая стоимость может быть оспорена в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю.

 

Судебный порядок  – оспаривание кадастровой стоимости в суде путем подачи заявления об установлении кадастровой стоимости.

Услуга по снижению кадастровой стоимости земельных участков, объектов капитального строительства включает в себя следующее:

 

- анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости, в том числе путем проведения предварительной оценки рыночной стоимости земельного участка или объекта капитального строительства;

- получение заключения независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка или объекта капитального строительства, получение экспертного заключения СРО (саморегулируемой организации) о проведении нормативно-методической экспертизы и о соответствии отчета об определении рыночной стоимости требованиям законодательства;

- подготовка документов для предоставление их в комиссию по  рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

- подготовка искового заявления в суд об установлении кадастровой стоимости;

- представительство интересов доверителя в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суде.

 

 

 

 

г. Красноярск, ул. Партизана Железняка 6А, оф. 3-40

т. 8 (391) 285-73-10

Сайт изготовлен студией WEBKras.ru